🌨️ Umowa Pośrednictwa Z Klauzulą Wyłączności

Umowa pośrednictwa na wyłączność: plusy i minusy 09:47 09.11.2012 z usług biur pośrednictwa poważnym problemem wydaje się być brak zaufania do pracy agenta. Właściciele znają historie współpracy z nierzetelnymi pośrednikami i boją się, że w ich przypadku będzie podobnie.

Tara nieruchomości pracuje głównie na umowach z klauzulą jest to dobra umowa dla klienta? Przeczytaj i dowiedz się więcej. Umowa z klauzulą wyłączności uważana jest za umowę ekskluzywną ponieważ:· Występuje silne powiązanie interesu sprzedającego i pośrednika.· Umowę podpisuje się z jednym biurem.· Umowę podpisuje się na czas określony.· Biuro współpracuje z innymi pośrednikami.· Biuro w sposób jawny dokumentuje nieruchomość.· Na agencji spoczywa promocja nieruchomości.· Prezentacja odbywa się zawsze z pośrednikiem.· Zwiększa szansę na sprzedaż.· Zwiększa bezpieczeństwo nieruchomości sporadycznie pracuje na umowach otwartych, które:· Można podpisać z więcej niż jednym biurem.· Słabo motywują pośrednika do wysiłku i inwestowania w promocję bo drastycznie spada szansa na sprzedaż.· Doprowadzają do inflacji ofert (pojawia się ta sama oferta w różnych miejscach i konfiguracjach opisu co wprowadza chaos).· Zmniejszają wiarygodność ogłoszenia.· Utrudniają logistykę w kontaktach z wieloma pośrednikami i klientami.· Zawierane są na czas nieograniczony i trzeba je wypowiadać.

Umowa z klauzulą wyłączności uważana jest za umowę ekskluzywną ponieważ: · Występuje silne powiązanie interesu sprzedającego i pośrednika. · Umowę podpisuje się z jednym biurem. · Umowę podpisuje się na czas określony. · Biuro współpracuje z innymi pośrednikami. Strona korzysta z plików cookie. Odwiedzając tę stronę wyrażasz zgodę na ich Planując sprzedaż nieruchomości, niejednokrotnie decydujemy się na skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości, który zachwalając swoje usługi przekonuje nas, że skorzystanie z usług profesjonalnego biura nieruchomości i zorientowanego na rynku pośrednika zapewni nam nie tylko bezpieczeństwo transakcji, ale także oszczędność czasu, a być może i przyniesie nam wymierne oszczędności. Decydując się na sprzedaż nieruchomości poprzez biuro nieruchomości, zobligowani jesteśmy do zawarcia umowy pośrednictwa, która to umowa szczegółowo opisuje wzajemne zobowiązania stron, w tym należne pośrednikowi wynagrodzenie z tytułu sprzedaży nieruchomości. Na rynku nieruchomości do wyboru mamy dwa rodzaje umów; umowy otwarte oraz umowy zamknięte z tzw. klauzulą wyłączności. Otwarta umowa pośrednictwa, w największym skrócie umożliwia klientowi nawiązanie współpracy z kilkoma biurami nieruchomości, a prowizja z tytułu sprzedaży nieruchomości należna będzie wyłącznie temu agentowi, który skojarzy sprzedawcę z kupującym i sfinalizuje transakcję. Zamknięta umowa pośrednictwa, zwana inaczej także umową pośrednictwa z klauzulą wyłączności, polega na tym, iż w okresie jej obowiązywania klient zobowiązuje się nie zawierać umów pośrednictwa z innymi biurami nieruchomości. Istotną tej umowy jest więc wyłączenie współpracy klienta z innymi pośrednikami nieruchomości. Pomimo tego, że definicja umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności wydaje się być dość jasna i nie nastręczać zbyt wielu wątpliwości interpretacyjnych, to na rynku pośredników nieruchomości bardzo często spotykamy się różnymi jej interpretacjami przez biura nieruchomości – niestety w przeważającej większości przypadków, na niekorzyść konsumentów. Analizując umowy pośrednictwa nieruchomości bardzo często spotykamy się bowiem z takim sformułowaniem, że poprzez zawarcie umowy pośrednictwa z tzw. klauzulą na wyłączność klient zobowiązuje się nie tylko nie zawierać umów pośrednictwa z innymi biurami nieruchomości, ale także nie podejmować działań we własnym zakresie. Równie często pojawia się zapis, że w przypadku tzw. sprzedaży bezpośredniej przez samego klienta – w okresie trwania umowy pośrednictwa, pośrednikowi należne będzie wynagrodzenia, w wysokości równej tej jaką miałby uzyskać gdyby to on doprowadził do transakcji sprzedaży. Tego typu zapisy sprzeczne są nie tylko z istotą stosunku pośrednictwa, nie znajdują oparcia w przepisach prawa i sprzeciwiają się zasadom współżycia społecznego, ale także uznawane są klauzule abuzywne (niedozwolone postanowienia umowne). W orzecznictwie przyjmuje się jednoznacznie, iż “skoro istotną umowy pośrednictwa jest stworzenie przez pośrednika sposobności i możliwości zawarcia przez kontrahentów umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, to wówczas nabywa on prawo do wynagrodzenia, w sprzeczności z właściwością stosunku prawnego pozostawałoby uznanie za dopuszczalne przyznania prawa do wynagrodzenia pośrednikowi w przypadku każdej transakcji z jakimkolwiek kontrahentem pozostającym poza zakresem działań pośrednika. Brak w takiej sytuacji podstawowego elementu właściwego umowie pośrednictwa, tj. skojarzenia kontrahentów” (vide: wyrok SA w Warszawie z dnia 12 grudnia 2012 r., VI ACa 838/12). Niezależnie od tego, czy umowa pośrednictwa jest umową otwartą czy też umową na wyłączność, to w obu tych przypadkach wynagrodzenie należne pośrednikowi musi wynikać z podejmowanych przez niego aktywności w zakresie promowania nieruchomości wystawionej na sprzedaż. W sytuacji zaś zbycia przez właściciela nieruchomości na rzecz podmiotu, który nie jest skierowany przez pośrednika, ten nie może sobie rościć wynagrodzenia wobec właściciela nieruchomości. Umowa pośrednictwa jest bowiem umową nie starannego działania, lecz rezultatu. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 listopada 2004 r. ( I CK 270/04, LEX nr 339711) dokonał również takowego wyjaśnienia, wskazując, że “pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównej umowy, z zatem całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku”. W orzeczeniu tym Sąd Najwyższy podniósł również, że “decydujące dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia jest stworzenie przez niego sposobności i możliwości zawarcia przez kontrahentów umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, jeżeli rzeczywiście w wyniku tego doszło do zawarcia takiej umowy. Ciężar zaś wykazania, że pośrednik dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającym sposobność do zawarcia umowy sprzedaży z nabywcą, spoczywa na pośredniku”. Reasumując, wynagrodzenie pośrednika nieruchomości uzależnione jest od wykazania, że do zbycia nieruchomości doszło w wyniku podjętych przez niego działań.
\numowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności

Potrzeby Klienta są naszym priorytetem. Każdemu Klientowi przypisany jest indywidualny doradca, który po uzgodnieniu kryteriów wykonuje preselekcje i zaprasza Klienta na prezentacje najlepszych ofert, wybierając tylko te, które spełniają ustalone kryteria. Naszym celem jest umożliwienie naszym Klientom wizytacji wszystkich najlepszych propozycji w wybranym rejonie w zaledwie jeden

Umowa pośrednictwa sprzedaży czy najmu nieruchomości powinna być podstawowym narzędziem pracy pośrednika w obrocie nieruchomościami. Kojarzenie stron transakcji i stwarzanie możliwości zawarcia przez nie spodziewanej umowy sprzedaży bądź najmu wymaga starannego, dokładnego i sumiennego realizowania zamierzonej strategii działania z dbałością o ochronę interesów powierzającego nieruchomość. Jedynym prawnym zabezpieczeniem dla obu stron – i klienta, który chce być traktowany z powagą i profesjonalizmem oraz pośrednika, który rzetelnie i skutecznie wywiązuje się z powierzonych zadań, jest umowa pośrednictwa – zawarta w formie pisemnej bądź elektronicznej, z zachowaniem odpowiednich procedur. Ilona Mastalerz, pośredniczka z wieloletnim doświadczeniem, z biura nieruchomości PRO-PER-TY przekonuje, że umowa pośrednictwa musi być zawarta na piśmie, a pośrednik nie może oferować nieruchomości bez umowy. Jeśli klient wyraża na to zgodę, musi zdawać sobie sprawę z dużego ryzyka związanego między innymi z brakiem ubezpieczenia. Umowa to jedyna forma regulacji świadczenia pośrednictwa gwarantująca możliwość dochodzenia roszczeń na drodze sądowej, objęta ubezpieczeniem. Dlatego tak ogromne znaczenie dla całokształtu współpracy z klientem powierzającym nieruchomość ma jej wnikliwe opracowanie i dostosowanie jej postanowień do konkretnej nieruchomości i klienta. Warunki współpracy zaproponowane przez pośrednika podlegają negocjacji, dlatego wszystkie ustalenia ustne muszą znaleźć swoje odzwierciedlenie na piśmie. Ilona Mastalerz przypomina, że umowy pośrednictwa nie powinny być tak zwanymi drukami: Umowa jest z zasady indywidualnie negocjowana. Strony zgodnie i świadomie muszą podjąć decyzję, czy podejmują współpracę i na jakich warunkach. Forma umowy pośrednictwa Ustawa o gospodarce nieruchomościami jednoznacznie wskazuje, jaką formę musi przyjąć umowa pośrednictwa, by była ważna i wiążąca dla obu stron (Art. pkt 3 Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dn. 21 sierpnia 1997 r.). Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej – z własnoręcznym i oryginalnym podpisem obu stron, bądź elektronicznej – z użyciem bezpiecznego kwalifikowanego podpisu elektronicznego. Cyfrowe czy elektroniczne odwzorowanie umowy, bez podpisu odręcznego bądź kwalifikowanego elektronicznego, nie wiąże w żaden sposób stron kontraktu. Przy umowach zawieranych na odległość lub poza siedzibą biura kluczowe jest poinformowanie klienta o jego prawie do odstąpienia od umowy bez podawania przyczyny w ustawowym czasie 14 dni. Umowa otwarta i umowa z klauzulą wyłączności Klienci, którzy zamierzają sprzedać lub wynająć nieruchomość, często ze źle pojętej oszczędności, niewiedzy czy braku zaufania nie korzystają z profesjonalnych usług, rezygnują z podpisania umowy albo podpisują umowy otwarte z dużą liczbą pośredników w nadziei na szybszą realizację transakcji. To podstawowe błędy. Pośrednik przed rozpoczęciem wszelkich czynności zmierzających do zrealizowania potrzeby klienta powinien zawrzeć umowę. Najczęściej oferowane są umowy – otwarte lub na wyłączność. Przy umowie otwartej, potocznie nazywanej zwykłą, którą właściciel nieruchomości może zawrzeć z wieloma pośrednikami, odpowiedzialność za powierzone zadanie się rozmywa. Ze względu na to, że sprawą nieruchomości zajmuje się wiele konkurujących ze sobą osób i wizja wynagrodzenia błyskawicznie się oddala, to motywacja do podejmowania jakichkolwiek czynności dodatkowych, wspomagających sprzedaż zwykle spada. Rodzaj umowy ma wpływ na promocję oferty. Zazwyczaj nieruchomości sprzedawane na zasadach wyłączności promowane są w wersji premium na wszystkich najważniejszych serwisach internetowych, w social mediach oraz poprzez inne kanały zapewniające szeroki odbiór oferty przez potencjalnych klientów. Ogłaszając chęć sprzedaży nieruchomości samodzielnie, właściciel - chcąc osiągnąć taką skalę dotarcia do poszukujących - byłby zmuszony zainwestować duże kwoty pieniędzy i sporo czasu – podpowiada Magdalena Piechota, specjalista ds. obrotu nieruchomościami w Tyszkiewicz Nieruchomości. Model umowy z klauzulą wyłączności wydaje się bardziej logiczny i adekwatny do sytuacji. Klient udziela pośrednikowi wyłączności na usługę pośredniczenia, a ten odpowiedzialny zawodowo – za wykonanie umowy w zakresie w niej opisanym oraz za ewentualne szkody wyrządzone w związku z podjęciem czynności pośrednictwa – realizuje z należytą starannością swoje zadania zmierzające do określonego celu. Druga strona – za dopełnienie warunków umowy zobowiązuje się do zapłaty ustalonego w kontrakcie wynagrodzenia. Umowa na wyłączność, nazywana coraz częściej ekskluzywną, jest zdecydowanie najlepszym rozwiązaniem dla obu stron. Właściciel czy kupujący, działając na umowie na wyłączność, powinien mieć pewność, że ze strony pośrednika będzie pełne zaangażowanie czasu, staranności i środków. W umowie powinny znaleźć się zapisy dotyczące gwarancji, że klient będzie otrzymywał raporty z działań oraz plany marketingowe. I co najważniejsze, że pośrednik będzie działał na rzecz jednej strony transakcji – tej, z którą zawarł umowę – przypomina Ilona Mastalerz. Zagrożenia, które wiążą się z umową na wyłączność wynikają przede wszystkim z braku doświadczenia pośredników podejmujących współpracę przy nieruchomościach przeszacowanych, trudnych w zbyciu czy z ciążącymi na nich problemami prawnymi. Oznaczenie stron umowy W umowie pośrednictwa należy dokładnie określić strony transakcji. Od roku 2014 pośrednikiem nieruchomości może być każda osoba fizyczna posiadająca aktualne ubezpieczenie OC. Do momentu zmiany przepisów w umowach pośrednictwa poza danymi personalnymi pośrednika nieruchomości wpisywano także numer jego licencji. Obecnie, informacja ta nie jest obowiązkowa, ale zwykle pojawia się, gdy pośrednik nieruchomości posiada licencję państwową lub uzyskał odpowiednie świadectwo Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (po likwidacji państwowych licencji). W tym miejscu powinno również widnieć potwierdzenie aktualności polisy ubezpieczeniowej. Pośrednik nieruchomości zobowiązany jest prawnie do identyfikacji klienta. Ustawa z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu określa zasady i tryb przeciwdziałania wymienionym oszustwom finansowym, zobowiązując wiele instytucji do legitymowania klientów. Wśród wymienionych znajdują się pośrednicy w obrocie nieruchomościami. W celu weryfikacji klientów pośrednicy winni wymagać okazania dokumentu tożsamości z imieniem i nazwiskiem, obywatelstwem, numerem PESEL lub datą urodzenia i państwem urodzenia. Ponadto konieczne będzie spisanie danych dotyczących samego dokumentu, czyli serię i numer dokumentu stwierdzającego tożsamość osoby. Zakres obowiązków pośrednika i właściciela nieruchomości Klient, powierzając nieruchomość kilku pośrednikom, liczy na to, że każdy z nich zajmie się jego sprawą z równie dużym zaangażowaniem, co w praktyce zdarza się niezwykle rzadko. Umowa na wyłączność zobowiązuje pośrednika do podjęcia czynności zmierzających do sprzedaży lub wynajęcia nieruchomości. Bierność czy odmowa prezentacji mieszkania potencjalnemu klientowi w takim przypadku może być działaniem na niekorzyść powierzającego nieruchomość. Pamiętajmy, że umowa daje prawo pośrednictwa w zabiegach zmierzających do sprzedaży czy najmu, nie w samej sprzedaży, więc właściciel ma prawo, nawet przy zawarciu umowy na wyłączność, zbyć nieruchomość samodzielnie. Wszelkie ustalenia dotyczące zakresu pracy pośrednika muszą znaleźć swoje odzwierciedlenie w paragrafach umowy, ponieważ bezpośrednio wynikają z konkretnej sprawy. Poza zapisaniem czynności agenta, niezwykle ważne jest dokumentowanie realizacji tych zadań i regularne informowanie o tym klienta. - Zapis dotyczący obowiązków niestety nadal często nie jest mocno rozwinięty w umowach, a im mniej jest obowiązków pośrednika, tym mniej ma właściciel narzędzi, by egzekwować działania. Jeśli w paragrafie dotyczącym zobowiązań biura zabraknie określenia, że pośrednik ma obowiązek przedstawiać raporty z działań, właściciel nie będzie kontrolował tego, co dzieje się z jego nieruchomością - przypomina Ilona Mastalerz. Pośrednik, w zależności od tego, co zostanie zapisane w umowie, może podjąć następujące działania: sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości na podstawie prawa do wglądu i pobierania odpisów, wypisów, zaświadczeń z ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów, planów miejscowych, studiów uwarunkowań, decyzji o warunkach zabudowy, rejestrów członków spółdzielni, itp.; zgromadzenie niezbędnej dokumentacji lub zweryfikowanie tej otrzymanej od właściciela nieruchomości; analiza ceny nieruchomości zaproponowanej przez właściciela nieruchomości w oparciu o znajomość lokalnego rynku i jego uwarunkowań; przygotowanie nieruchomości do sprzedaży (home staging); wykonanie zdjęć nieruchomości, opracowanie ogłoszenia i jego publikacja w serwisach nieruchomości, lokalnej prasie, itd.; aktualizacja oferty; działania marketingowe i reklamowe zmierzające do szybkiego znalezienia nabywcy (reklamy, banery, drzwi otwarte, prezentacje); kontakt z potencjalnym kupującym; prezentacja nieruchomości zainteresowanym osobom; zebranie dokumentów do finalizacji transakcji mediacje i negocjacje z potencjalnym nabywcą lub najemcą nieruchomości. Wynagrodzenie dla pośrednika Poprzez umowę pośrednictwa właściciel nieruchomości zobowiązuje się do wypłaty pośrednikowi ustalonego wynagrodzenia. Wypłata może również wynikać z różnego rodzaju ustaleń z klientem i nie musi być uzależniona od finalizacji transakcji – pozwala na to prawo. Art. 353 Kodeksu cywilnego Zasada swobody umów mówi, że strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Powszechnie panujące przekonanie, iż wynagrodzenie z otwartej umowy pośrednictwa należy się jedynie temu pośrednikowi nieruchomości, który doprowadzi do skojarzenia stron transakcji i jej finalizacji, może doprowadzić do sytuacji, w której klient zamiast zapłacić jedno wynagrodzenie, będzie musiał wypłacić tych honorariów (w całości lub części) więcej. W przypadku umowy z klauzulą wyłączności kwestia wypłaty prowizyjnej za sfinalizowanie transakcji jest jasna. W sytuacji, gdy klient sam znajdzie nabywcę dla swojej nieruchomości, pośrednik, który podjął zlecone mu działania, ma prawo otrzymać wypłatę za wykonaną pracę – wypłata ta nie może być jednak jednoznaczna z prowizją od sprzedaży. Wynagrodzenie za realizację umowy może być określone jako procent od ceny transakcji, kwotowo lub w inny, zgodny z prawem, sposób satysfakcjonujący obie strony. Warunki wypłaty powinny być precyzyjnie sformułowane w umowie, także te dotyczące opłat dodatkowych, np. pobieranych w urzędach. Wypłata następuje w dniu podpisania umowy sprzedaży lub w innym terminie uzgodnionym w umowie pośrednictwa. System kar umownych Sankcje finansowe nakładane za naruszenie warunków umowy muszą dotyczyć obu stron – zarówno klienta, jak i pośrednika. Właściciel nieruchomości ma prawo do odszkodowania, gdy pośrednik nie podejmuje żadnych czynności, nie współpracuje bądź działa na jego niekorzyść. Aczkolwiek dużo zależy od zapisów umowy, ponieważ jeśli w treści pojawi się postanowienie o tym, że pośrednik może odmówić prezentacji nieruchomości bądź uzależnić tę prezentację od zawarcia umowy z potencjalnym nabywcą, trudno będzie uznać takie działania za niekorzystne dla klienta, skoro sam wyraził na nie zgodę. Agent nieruchomości ma prawo otrzymać zadośćuczynienie w momencie, gdy klient złamie warunki umowy lub będzie unikał wypłaty ustalonego wynagrodzenia czy kosztów znalezienia nabywcy lub najemcy – nawet w przypadku, gdy kontrahenta ostatecznie znalazł sam właściciel. Monika Kornacka-Pułka, kierownik zespołu sprzedaży w gdańskim oddziale biura Nieruchomości Tyszkiewicz przypomina, że niektóre zapisy dotyczące wynagrodzenia pośrednika mogą być uważane za kary umowne, ale z gruntu rzeczy nimi nie są: W sytuacji, gdy biuro znajdzie nabywcę za cenę określoną w umowie, a klient odmówi zawarcia transakcji, pośrednikowi należy się pełna prowizja. Jeśli klient samodzielnie znajdzie nabywcę i sprzeda nieruchomość, mimo zawartej z biurem umowy na wyłączność, to agentowi należy się wynagrodzenie za zaangażowanie i wykonaną pracę. Ilona Mastalerz wymienia również inne sytuacje, w których warto stosować zapisy o rekompensacie dla pośrednika. - Wyobraźmy sobie, że pośrednik pracuje i inwestuje w ofertę przez wiele miesięcy, a właściciel z jakiegoś powodu rezygnuje ze sprzedaży. Pośrednik słusznie będzie oczekiwał zadośćuczynienia za pracę na rzecz klienta. Pośrednik może otrzymać wynagrodzenie za każdą czynność, jaką wykonał i na którą umówił się z klientem - wyjaśnia. Zakończenie i wypowiedzenie umowy Umowa pośrednictwa może być zawarta na czas oznaczony bądź nieokreślony. Ta z oznaczonym czasem trwania przestaje obowiązywać w momencie jej upłynięcia. Wywiązanie się pośrednika z obowiązków umowy i stworzenie możliwości finalizacji transakcji jest również jednoznaczne z zakończeniem stosunku prawnego. W przypadku umów pośrednictwa warto sprecyzować okres wypowiedzenia, zasady rozwiązania, kwestie wynagrodzenia w różnych przypadkach oraz obowiązki informacyjne, np. o nieaktualności oferty. Klient powinien wypowiedzieć umowę w każdej sytuacji, w której nie zamierza już współpracować z pośrednikiem. Także wtedy, gdy samodzielnie znalazł kupca lub najemcę i oferta przestała być aktualna. Wypowiedzenie należy sporządzić na piśmie. Co w sytuacji, gdy nieruchomość zostanie sprzedana wskazanej przez pośrednika osobie, ale już po zakończeniu umowy? W umowie powinien znaleźć się adekwatny zapis chroniący pośrednika przed nieuczciwymi praktykami właścicieli nieruchomości i próbą uniknięcia zapłaty wynagrodzenia. Postanowienie takie powinno zawierać ustalenie, czy pośrednik może domagać się wypłaty i przez jak długi czas od zakończenia umowy. Ilona Mastalerz podkreśla, że zapisy umowy muszą być zrównoważone. Jeśli strony zawarły w umowie postanowienie, że właściciel pokryje w pełni lub częściowo poniesione koszty, także w sytuacji rozwiązania przez niego umowy zawartej na czas określony, to musi dotrzymać zobowiązania. Z kolei, jeżeli zapisy będą określały, że wynagrodzenie należne jest tylko w przypadku realizacji transakcji, a do niej nie dojdzie, pośrednik będzie pracował za darmo, a zatem poniesie straty. Korzystanie ze zdjęć i filmów Nazbyt często dochodzi do sytuacji, kiedy pośrednik nieruchomości bezprawnie korzysta z już wykonanych zdjęć dostarczonych przez właściciela albo właściciel po zakończeniu współpracy posługuje się materiałami wykonanymi przez agenta bądź fotografa bez ich pisemnej zgody. W polskim ustawodawstwie twórcy dzieła przysługuje autorskie prawo osobiste – bezterminowe i niezbywalne – oraz autorskie prawa majątkowe. Za nielegalne korzystanie z dzieł grozi odpowiedzialność karna. Art. 115. Ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych mówi: 1. Kto przywłaszcza sobie autorstwo albo wprowadza w błąd, co do autorstwa całości lub części cudzego utworu albo artystycznego wykonania, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 3. Jedynie uzyskanie licencji bądź przeniesienie autorskich praw majątkowych w formie pisemnej pod rygorem nieważności daje prawo do wykorzystywania dzieł w zakresie wskazanym we wspólnym porozumieniu. Klauzule niedozwolone Treść każdej umowy powinna być uzgodniona indywidualnie. Jeśli jej postanowienia kształtują prawa i obowiązki klienta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i ustawodawstwem, ponadto rażąco naruszają jego interesy, są nieważne. Warunkiem niezbędnym do uznania danego zapisu za abuzywny jest również brak indywidualnego ustalenia jego brzmienia z klientem. Jako niedozwolone uznaje się wszelkie postanowienia zmierzające do naruszenia równorzędności stron umowy, wykorzystujące np. brak wiedzy i doświadczenia klienta. Niedopuszczalność niektórych zapisów umowy nie jest jednoznaczna z nieważnością całej umowy. Jeżeli jest możliwy stosunek prawny między stronami po wyłączeniu tego zapisu, to pozostałe postanowienia są wiążące. Część klauzul niedozwolonych wyszczególniono w Kodeksie cywilnym, inne rejestruje Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Do rejestru wprowadzane są postanowienia umowne uznane za niedopuszczalne prawomocnym wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Do abuzywnych klauzul w umowie pośrednictwa należą przede wszystkim te, które: wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność pośrednika względem klienta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy; z którymi klient nie miał możliwości zapoznać się przed podpisaniem umowy; uzależniają zawarcie umowy pośrednictwa od podpisania przez klienta innej umowy, bezpośrednio z nią nie związanej; uprawniają jedną stronę do zmiany postanowień umowy bez przyczyny opisanej w stosunku prawnym; pozbawiają wyłącznie klienta zlecającego pośrednictwo prawa do wypowiedzenia lub odstąpienia od umowy; narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd niebędący sądem właściwym miejscowo według ustawy; mówią, że pośrednikowi należy się prowizja z samego faktu skontaktowania ze sobą stron, które zawierać będą umowę sprzedaży bądź najmu. Obowiązkowe załączniki do umowy Sporządzenie umowy pośrednictwa nie ogranicza się do spisania ustaleń obu stron. Dopiero dołączenie do tych postanowień szeregu suplementów czyni z nich kompletny i pełnowartościowy dokument. Do umowy powinny być dołączone: zgoda na przetwarzanie danych osobowych i obowiązek informacyjny RODO; kopia dokumentu ubezpieczenia OC pośrednika nieruchomości; upoważnienie dla pośrednika do podejmowania czynności w imieniu właściciela nieruchomości; informacja o pozasądowych sposobach rozpatrywania reklamacji i dochodzenia roszczeń; klauzula dotycząca właściwej miejscowo jurysdykcji w przypadku sporu; oświadczenie klienta o zawarciu umowy w lokalu przedsiębiorstwa bądź informacja o przysługującym klientowi prawie do odstąpienia od umowy zawieranej na odległość w terminie 14 dni bez podawania przyczyny; wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Raport z Rynku Nieruchomości za I kw. 2021 r. dostępny jest tutaj.
Klauzule niedozwolone na przykładzie umowy o pośrednictwie w sprzedaży nieruchomości Klauzule niedozwolone to chyba największa zmora wszystkich umów zawieranych przez przedsiębiorców z
Nieświadomie podpisałam umowę z pośrednikiem na doczytałam dokładnie że jest to umowa na wyłączność. Pośrednik wprowadził mnie w błąd. Nie dyskutował o takiej formie usługi nie wytłumaczył na czym ona polega. Bardzo śpieszyła się z moim podpisem. Poza tym była bardzo miła . Na czym ta forma polega czyli na wyłączność dowiedziałam się z internetu po fakcie. Tylko nie ma umów tak może podstępnie postępować pani pośrednik. Ta umowa tzn. ta forma absolutnie mi nie odpowiada. Czy tak podstępnie można załamana. Gdzie się udać aby to wyjaśnić. z poważaniem załamana Barbara z Gdańska.
Zgodnie z § 28 standardów zawodowych pośrednik wykonujący czynności pośrednictwa wynikające z umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności dąży do jak najszerszego uzasadnionego wyeksponowania nieruchomości i nie może utrudniać dostępu do informacji o nieruchomości, której dotyczy umowa.
Dlaczego warto współpracować z biurem nieruchomości w oparciu o umowę ekskluzywną (umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności)? Jeden agent, koordynujący cały proces Klient współpracuje z jednym agentem nieruchomości, który staje się koordynatorem oferty na rynku, agreguje wszystkie informacje i jest odpowiedzialny za cały proces związany ze sprzedażą lub wynajmem nieruchomości. Dzięki temu nasi Klienci śpią spokojnie, wiedząc, że wszystkimi sprawami związanymi z transakcją zajmie się konkretna, znana im i profesjonalna osoba, która zastąpi ich w całym procesie prowadzącym do sprzedaży lub wynajmu. Wysoka skuteczność, efekt synergii Agent i klient grają “do jednej bramki”, co zwielokrotnia efektywność działania (efekt synergii). Mając zaufanie i lojalność klienta, agent może przeznaczyć swój czas i skupić się na poszukiwaniu najlepszego nabywcy lub najemcy, jak też dokonać transakcji na najlepszych możliwych do uzyskania w danym momencie warunkach. Dzięki temu nasi Klienci sprzedają korzystniej. Najlepszy marketing, bo indywidualnie dopasowany Agent przygotowuje dobry marketing i promocję oferty, gdyż wie, że jest to pewna inwestycja, która da zwrot w postaci sprzedaży - i szybkiej, i na właściwym poziomie cenowym. Możliwość doboru najlepszych sposobów promowania nieruchomości, widoczność we właściwych kanałach promocyjnych, a także szeroki wachlarz narzędzi sprawiają, że oferta jest dobrze wypromowana, widoczna na rynku, atrakcyjna i łatwiejsza do znalezienia przez potencjalnych nabywców lub najemców. Dzięki temu, na ofertę zgłasza się więcej chętnych, co pozwala szybciej i drożej sprzedać lub wynająć nieruchomość. Prezentowanie lokalizacji poprawia pozycjonowanie Agent nie ukrywa lokalizacji, gdyż informacja na temat gdzie dokładnie nieruchomość się znajduje może przyciągnąć nabywców lub najemców zainteresowanych właśnie tym miejscem. Dodatkowo na nieruchomości agent może zamieścić baner lub tablicę z informacją na sprzedaż (na wynajem), co wydatnie zwiększy liczbę kontaktujących się osób. Osoby, które mają wąskie preferencje lokalizacyjne są gotowe często więcej zapłacić za nieruchomość w oczekiwanym położeniu. Dzięki temu możemy uzyskać lepsze warunki transakcji i sprzedać lub wynająć drożej. Współpraca z innymi pośrednikami na rynku Agent współpracuje z innymi agentami i pośrednikami działającymi na rynku, którzy mogą mieć klientów zainteresowanych taką ofertą. Współpraca odbywa się w ramach zorganizowanych systemów współpracy (MLS), jak i poprzez bezpośrednie kontakty z lokalnymi agentami, nawet jeśli nie uczestniczą oni w takich systemach. Jeśli inny agent ma klienta, który mógłby być zainteresowany nieruchomością - chętnie i z radością będziemy z nim współpracować. Przygotujemy specjalne materiały i informacje, z których będzie mógł korzystać. Oferta jest dostępna dla wszystkich zainteresowanych agentów i biur nieruchomości, a w przypadku współpracy systemowej dostępna poprzez aplikacje wykorzystywane do obsługi klienta w biurach nieruchomości czy na ich stronach. Dzięki temu wielu pośredników oferuje swoim klientom nieruchomość, a cała prezentacja oraz przekazywane informacje są spójne, jednolite i wcześniej autoryzowane. Cały czas z ręką na pulsie Agent śledzi na bieżąco wszystko to, co dzieje się z ofertą, analizuje aktywności, obserwuje lokalny rynek, oferty konkurencyjne, zmieniające się trendy. Wszystkimi istotnymi informacjami dzieli się regularnie z klientem oferując porady i rekomendacje. Dzięki temu nasi Klienci są lepiej poinformowani, wiedzą na jakim etapie znajduje się proces sprzedaży lub wynajmu i mogą podejmować decyzje w oparciu o fakty.
Pośrednik bierze udział, jako jeden z wielu podmiotów, w procesie tworzenia warunków do zawarcia umowy transakcyjnej. Obejmuje on zazwyczaj szereg czynności określonych przez praktykę pośrednictwa lub angażuje się w organizację transakcji w wąskim zakresie. W obu przypadkach decyduje o tym umowa pośrednictwa.
Czym jest klauzula wyłączności i czy zawsze można ją zawrzeć w umowie? Czy strony mogą się umówić co do tego w sposób dowolny? Przeczytaj i sprawdź. Zawarcie w umowie postanowienia o tzw. klauzuli wyłączności jest kwestią dowolną i strony same uzgadniają to między sobą. Ważne jest, aby taki zapis albo jego brak wynikał z umowy, choćby dlatego by uchronić nas przed ewentualnymi roszczeniami umowie pośrednictwa zamawiający może udzielić pośrednikowi wyłączności, bądź też zawrzeć umowy z kilkoma pośrednikami. Wyjątkową sytuacją byłoby udzielenie kilku pośrednikom wyłączności, ponieważ wiązałoby się z obowiązkiem zapłacenia wielu jest też myślenie, że zawarcie umów z możliwie jak największą liczbą pośredników zdecydowanie przyspieszy sprzedaż nieruchomości lub zakup. Zdarza się, że ta sama nieruchomość jest oferowana do sprzedaży przez kilku pośredników, lecz ma różne – ustalone przez sprzedającego – wyłączność Dozwolone jest zawarcie umowy pośrednictwa z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika. Umowy z opcją „na wyłączność” bywają niekiedy nazywane umowami otwartymi/dostępnymi dla innych pośredników. Jest to niestety określenie mylące. Ponieważ chodzi o to, że konsument może zastrzec na rzecz pośrednika lub przedsiębiorcy wyłączność, w przeciwieństwie do tego, co sugeruje nam może być zastrzeżona w ten sposób, że pośrednik będzie jedynym uprawnionym do wprowadzenia nieruchomości stanowiącej przedmiot pośrednictwa do obrotu i wykonywania czynności pośrednictwa. Obowiązki pośrednikaOczywiście przy wykonywaniu umowy pośrednictwa „na wyłączność” pośrednik ma obowiązek wykonywać czynności pośrednictwa zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardów zawodowych, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesów osób, na których rzecz wykonuje czynności pośrednictwa, czyli wyłączność Jedynie wyjątkowo, po szczegółowym wynegocjowaniu odnośnego postanowienia umowy, sprzedający może udzielić pośrednikowi pełnej wyłączności. To znaczy zobowiąże się do zapłacenia wynagrodzenia nawet, gdy sam, bez najmniejszego udziału pośrednika sprzeda nieruchomość. W umowie, jeżeli taka będzie wola stron, mogą być określone przypadki wyłączone spod działania tej który zdecyduje się udzielić pośrednikowi tak szeroko rozumianej wyłączności musi się poważnie nad tym zastanowić. Należy mieć na względzie, że tego typu zapis w umowie pośrednictwa jest dla pośrednika bardzo korzystny, niestety trochę mniej korzystny może okazać się dla konsumenta. Może to być dla pośrednika pokusa, aby nie podejmować czynności pośrednictwa, ograniczyć do minimum ogłaszanie oferty i czekać, aż zniecierpliwiony sprzedający sam zacznie szukać nabywcy swojej nieruchomości, a następnie zażądać wynagrodzenia, powołując się na tak skonstruowaną klauzulę ma prawo wiedzieć, czy sprzedający podpisał już umowy z innymi pośrednikami. Nie ma natomiast prawa namawiać do ich wypowiedzenia, rozwiązania albo udzielenia mu w tym celu pełnomocnictwa. Stanowiłoby to czyn nieuczciwej konkurencji. Właściwe byłoby przekazanie konsumentowi informacji o konsekwencjach, jaki wynikają z zawarcia wielu umów pośrednictwa, w tym „na wyłączność”.Jak długo może trwać umowaW przypadku umów pośrednictwa zawierających klauzulę wyłączności określenie czasu, na jaki ma być zawarta umowa może okazać się trudne. Mają na to wpływ różne okoliczności. Zaliczyć do nich można: rodzaj nieruchomości,jej położenie,stan techniczny,popyt na tego typu nieruchomości,cenę,okres konieczny do wyeksponowania nieruchomości na te czynniki strony nie mają bezpośredniego wpływu, dlatego też narzucenie czasu, w jakim umowa powinna trwać przez pośrednika byłoby nadużyciem. Strony same powinny ustalić go w drodze negocjacji. Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź » Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy Jedną z głównych wad, która dotyczy umowy pośrednictwa na wyłączność jest zawieranie jej na czas określony. Zwykle jest to czas 3-6 miesięcy, bo praktyka pośrednictwa wskazuje, że tyle czasu potrzeba, by dobrze wykonać działania promocyjne zmierzające do zawarcia umowy sprzedaży.
Osoby, które chcą sprzedać lub kupić nieruchomość mogą rozważać podjęcie współpracy z konkretnym biurem nieruchomości i zastanawiać się, jak działa umowa pośrednictwa. Warto poznać różnicę pomiędzy umową pośrednictwa na wyłączność oraz otwartą umową pośrednictwa. Dowiedz się, jakie zalety ma każda z wersji umowy i o czym warto pamiętać?Czym jest umowa pośrednictwa?Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:nabycia lub sprzedaży nieruchomości,nabycia lub sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,najmu lub dzierżawy nieruchomości czy jej częściinnych umów, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części. Pośrednictwo można ujmować jako działalność, która ma doprowadzić do wymiany świadczeń między dwiema stronami, czyli do skojarzenia stron. W przypadku nieruchomości - na przykład do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wskutek starań pośrednika. Pośrednik może odgrywać również rolę zastępcy pośredniego lub pełnomocnika jednej ze stron. Wyróżnia się dwa rodzaje umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - umowę z klauzulą wyłączności (opisaną niżej) oraz umowę otwartą. W przypadku otwartych umów pośrednictwa klient może zawierać nieograniczoną liczbę umów z różnymi biurami nieruchomości. Prowizja trafia ostatecznie do tego pośrednika, który doprowadził do zawarcia umowy sprzedaży. Osoba, która rozważa nawiązanie współpracy z pośrednikiem - powinna być jednocześnie świadoma, że pośrednik nie musi posiadać licencji. Ustawa deregulacyjna z 2014 r. zniosła ten obowiązek. Podpisanie umowy możliwe jest z konkretnym pośrednikiem (działającym indywidualnie) lub z biurem nieruchomości (spółką handlową), w którym pośrednik jest zatrudniony. Co powinna zawierać umowa pośrednictwa?Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - bez względu na to, czy chodzi o umowę otwartą, czy na wyłączność - musi być zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Tego wymagają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Należy mieć jednocześnie na uwadze, że przepisy dopuszczają również zawarcie umowy pośrednictwa drogą elektroniczną - ale wyłącznie w wypadku, gdy została ona podpisana przez obie strony kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Warto wiedziećUmowa pisemna to dokument z własnoręcznymi podpisami obu stron. Należy też podkreślić fakt, że jeśli umowa nie została zawarta pisemnie lub w formie elektronicznej - co dotyczy również umowy na wyłączność - to de facto w świetle prawa nie jest ważna. To z kolei oznacza, że dochodzenie roszczeń na gruncie wykonanych przez pośrednika czynności będzie znacznie trudniejsze. W przypadku umów pośrednictwa nie można zapominać o takich elementach, jak:dane stron (dane klienta i pośrednika)przedmiot umowy (dane nieruchomości), rodzaj umowy (na wyłączność/otwarta),cel umowy, zakres zobowiązań stron (agent może pośredniczyć również np. w poszukiwaniu najemców, dzierżawców czy nieruchomości do kupna, okres trwania umowy,kwestii wynagrodzenia dla pośrednika. Wady i zalety umów pośrednictwaUmowa pośrednictwa - bez względu na rodzaj - ma pewne wady i zalety, których klient powinien być świadomy jeszcze przed nawiązaniem współpracy z agentem nieruchomości. Zalety umowy pośrednictwaWady umowy pośrednictwaOszczędność czasuPowierzenie procesu sprzedaży nieruchomości profesjonaliście - pewność, że wszystkie formalności zostaną dopełnioneMożliwość sprzedaży mieszkania w korzystnej cenie Promocja ogłoszenia (chociaż zaangażowanie pośrednika będzie prawdopodobnie różnić się w zależności od rodzaju umowy pośrednictwa)Konieczność zapłaty prowizji lub ewentualnego zwrócenia kosztów poniesionych przez pośrednika (w razie znalezienia kupca przez sprzedającego nieruchomość)Ryzyko nawiązania współpracy z niezaangażowanym pośrednikiem (zwłaszcza w przypadku umowy otwartej)W przypadku umów otwartych - ryzyko, że potencjalny klient zniechęci się, jeśli w internecie będą pojawiać się odmiennie skonstruowane oferty sprzedaży tej samej nieruchomościUmowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości - na co uważać?W przypadku umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości klient powinien zwrócić uwagę na kilka kwestii, takich jak:polisa ubezpieczeniowa pośrednika nieruchomości (zgodnie z prawem, pośrednik prowadzący działalność gospodarczą powinien ją posiadać - to z niej pokrywane są ewentualne roszczenia klienta),wysokość wynagrodzenia pośrednika i sposób jego ustalenia oraz termin i forma wypłaty,okres trwania umowy i warunki wypowiedzenia (zarówno przy umowie otwartej jak i gdy wyłączność została zastrzeżona),kary umowne,klauzule abuzywne (w rejestrze klauzul niedozwolonych można zweryfikować, czy niektóre zapisy w umowie wyłącznej czy otwartej nie są niedozwolone przez prawo).Oprócz tego niektórzy specjaliści ostrzegają przed zawieraniem umów pośrednictwa (umów otwartych) z wieloma pośrednikami; może to bowiem skutkować koniecznością poniesienia większych kosztów (wypłaty prowizji lub zwrotu kosztów pośrednikom).Umowa pośrednictwa na wyłączność - co to jest?Umowa pośrednictwa na wyłączność nie została wprost zdefiniowana przez przepisy. Omawiając kwestię umowy na wyłączność można posiłkować się dwoma przepisami Kodeksu cywilnego - mowa o art. 550 i 761. Zgodnie z art. 550 kc, Jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność bądź w ten sposób, że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym osobom, bądź też w ten sposób, że kupujący będzie jedynym odprzedawcą zakupionych rzeczy na oznaczonym obszarze, sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kolei art. 761 kc wskazuje, żeJeżeli agentowi zostało przyznane prawo wyłączności w odniesieniu do oznaczonej grupy klientów lub obszaru geograficznego, a w czasie trwania umowy agencyjnej została bez udziału agenta zawarta umowa z klientem z tej grupy lub obszaru, agent może żądać prowizji od tej umowy. Dający zlecenie obowiązany jest w rozsądnym czasie zawiadomić agenta o zawarciu takiej pośrednictwa na wyłączność to zatem umowa gwarantująca prawo do pośredniczenia w sprzedaży nieruchomości jedynie temu pośrednikowi, z którym została ona zawarta. Sprzedający nie ma wtedy możliwości zawarcia umów z innymi pośrednikami czy biurami nieruchomości. Warto wiedziećUmowa na wyłączność bywa również nazywana umową z klauzulą wyłączności. Mowa czasem również o umowie wyłącznej, ekskluzywnej czy zamkniętej. Elementy umowy na wyłącznośćUmowa zawierana na zasadach wyłączności powinna mieć określone elementy i formę - w innym wypadku będzie uznana za nieważną w świetle prawa. Po pierwsze, umowa pośrednictwa na wyłączność wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Oprócz tego - tak jak w każdej umowie pośrednictwa - powinny znaleźć się w niej określone elementy. Są to:dane obu stron umowy (sprzedającego nieruchomość oraz pośrednika),przedmiot umowy,cel umowy,zakres zobowiązania,okres obowiązywania umowy,wynagrodzenie w umowie na wyłączność może znaleźć się również upoważnienie dla pośrednika, a także informacja o wyłączności, zgoda na przetwarzanie danych osobowych czy klauzula dotycząca właściwej jurysdykcji na wypadek sporu sądowego. Umowa musi również zawierać podpis obu stron. Jeśli chodzi o dane obu stron, w umowie pośrednictwa z klauzulą wyłączności należy wpisać imiona i nazwiska stron, adres zamieszkania/siedziby, PESEL. Przy przedmiocie umowy pośrednictwa na wyłączność trzeba wpisać podstawowe dane nieruchomości - jej adres, metraż, liczbę pokoi itd. Osoby, którym zależy na sprzedaży nieruchomości poprzez pośrednika, mogą jednak zastanawiać się, co powinno znaleźć się w zakresie zobowiązania umowy, co z okresem jej obowiązywania oraz jak uregulować kwestię wynagrodzenia pośrednika. W przypadku zakresu obowiązywania umowy na zasadach wyłączności, warto mieć świadomość, że chodzi o zobowiązania obu stron - zarówno pośrednika jak i sprzedającego nieruchomość. Podstawowym obowiązkiem właściciela nieruchomości jest w rakiej sytuacji niezbywanie jej bez udziału pośrednika. Dodatkowo zamawiający usługę najczęściej są zobowiązani do dostarczenia określonych dokumentów. W zależności od ustaleń stron, na sprzedającym mieszkanie czy dom może również ciążyć obowiązek utrzymywania nieruchomości w takim stanie, by nadawała się do prezentacji potencjalnym kupującym. Zakres zobowiązań pośrednika jest bardziej zróżnicowany. Strony mogą na przykład umówić się (co zresztą jest częstą praktyką w przypadku umowy pośrednictwa na wyłączność), że pośrednik nadzoruje i obsługuje praktycznie cały proces sprzedaży. Czyli:przygotowuje ofertę sprzedaży nieruchomości,zajmuje się jej promocją,odbiera telefony od zainteresowanych zakupem domu czy mieszkania,prowadzi prezentacje lokaluzajmuje się formalnościami (załatwia kwestie notarialne itd.). Warto wiedziećCoraz częściej pośrednicy w ramach umów na wyłączność oferują również usługę home stagingu, czyli przygotowania nieruchomości do jednak zakres zobowiązań po stronie pośrednika zależy od ustaleń między stronami. Jeśli chodzi z kolei o okres obowiązywania umowy pośrednictwa na wyłączność, rozwiązania są dwa - może być to umowa na czas nieokreślony lub określony. W każdym przypadku strony powinny ustalić zasady ewentualnego wypowiedzenia. Pozostaje jeszcze kwestia wynagrodzenia pośrednika. Warto ustalić nie tylko warunki, jakie muszą zostać spełnione, by pośrednik otrzymał wynagrodzenie, ale również - sposób jego wypłacenia. Umowa na wyłączność - argumenty za i przeciwOsoby, które rozważają nawiązanie współpracy z biurem nieruchomości mogą jednak zastanawiać się, czy umowa na wyłączność to najlepsze rozwiązanie (i czy faktycznie jest korzystniejsze niż umowa otwarta). Okazuje się jednak, że klauzula wyłączności ma znacznie więcej zalet niż potencjalnych wad - zwłaszcza jeśli chodzi o sprzedaż nieruchomości na bardziej rozwiniętych rynkach nieruchomości, gdzie doświadczenie pośrednika może okazać się niezbędne Zalety umowy na wyłącznośćKlauzula wyłączności przekłada się na duże zaangażowanie pośrednika w wykonywane czynności (ma pewność, że poniesiony przez niego wysiłek zaowocuje prowizją lub przynajmniej zwrotem kosztów; umowa otwarta takiej pewności nie daje)Szansa na uzyskanie przez właściciela wyższej kwoty za sprzedaż mieszkania - znajomość rynku nieruchomości to atut pośrednika, który wie, jaka cena może zostać zaakceptowana przez potencjalnych kupcówWłaściwie przygotowane, atrakcyjne ogłoszenie - w przypadku umowy na wyłączność pośrednik poświęca zazwyczaj sporo czasu i innych zasobów na przygotowanie oferty sprzedaży w taki sposób, by przyciągnęła uwagę potencjalnych nabywcówSkuteczniejsza promocja ogłoszenia - pośrednik nie tylko wie, jak reklamować ofertę sprzedaży nieruchomości, ale również, w przypadku umowy z klauzulą wyłączności, może przeznaczyć na to większe środki (portale ogłoszeniowe umożliwiają płatną promocję oferty)Większością formalności i całym procesem (chociaż to zależy od uzgodnień między stronami) zajmuje się pośrednik - sprzedający nieruchomość ma kontakt wyłącznie z nim, a nie z wieloma pośrednikami jednocześnie; to zdecydowanie wygodniejsze rozwiązanie, ponieważ pozwala właścicielowi nieruchomości zaoszczędzić czas, który musiałby poświęcić na kontakt z wieloma pośrednikami zamiast z jednymCzy warto podpisywać umowę na wyłączność?Umowa z klauzulą wyłączności to dobre rozwiązanie dla osób, które potrzebują pełnego wsparcia pośrednika w procesie sprzedaży nieruchomości i są gotowe ponieść pewne koszty z tym związane (czyli zapłacić prowizję od sprzedaży). W SonarHome podpisujemy wyłącznie umowę na wyłączność. Uważamy, że tylko taka umowa gwarantuje obu stronom dbałość o interesy każdej z nich. Klient ma pewność, że zrealizujemy postawiony cel - nie oszczędzamy na promocji (wiemy, w jakie kanały reklamowe inwestować), w przypadku każdego mieszkania układamy indywidualny plan sprzedaży. Ponadto jesteśmy ekspertami w sprzedaży nieruchomości, a do dyspozycji klientów oddajemy też cały zespół merytoryczny zajmujący się kwestiami prawnymi. Oprócz usługi Digital Broker (czyli sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku) oferujemy też iBuying - czyli bezpośredni zakup mieszkania od klienta. To atrakcyjne rozwiązanie dla osób, którym zależy na szybkiej sprzedaży nieruchomości i uzyskaniu korzystnej ceny. Warto wiedziećUmowa na wyłączność nie może jednocześnie - bez względu na ustalenia poczynione między stronami - ograniczać właścicielowi nieruchomości prawa do jej samodzielnej sprzedaży. Jeśli zamawiający usługę samodzielnie znajdzie kupca, pośrednik nie ma prawa żądać prowizji - a jedynie zwrotu poniesionych można odstąpić od umowy na wyłączność?Wypowiedzenie umowy na wyłączność jest możliwe, o ile strony uzgodnią wcześniej warunki rozwiązania umowy. Jeszcze w umowie warto zaznaczyć, jaki będzie okres wypowiedzenia umowy pośrednictwa na wyłączność oraz jak uregulowane zostaną kwestie finansowe. Warto wiedziećJeśli pośrednik nie wywiązuje się z zobowiązań zawartych w umowie, klient powinien mieć również możliwość ubiegania się o odszkodowanie. Dobrze jednak doprecyzować tę kwestię w umowie - podobnie jak wszelkiego rodzaju kary na wyłączność a prowizja dla agentaJedną z kwestii, która najbardziej interesuje osoby rozważające zawarcie umowy na wyłączność z pośrednikiem, jest jego prowizja. Co do zasady wypłata prowizji jest wymagalna w momencie, gdy to agent znajdzie kupca i dojdzie do sfinalizowania transakcji. Prowizji pośrednikowi nie trzeba płacić w sytuacji, gdy to właściciel mieszkania znajdzie kupującego. To, jak strony uregulują pozostałe kwestie - zależy od nich. Muszą mieć jedynie na uwadze pewne ogólne zasady, wynikające z art. 353[1] Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim,Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia wiedzieć Konieczne jest uregulowanie w umowie kwestii wynagrodzenia pośrednika i ewentualnego zwrócenia kosztów w momencie, gdy to klient znajdzie kupca na swoją nieruchomość bez udziału pośrednika. Najważniejsze informacje o umowie na wyłączność i otwartej umowie pośrednictwaJeśli chodzi ogólnie o umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, właściciele nieruchomości, którzy chcą ją zawrzeć z pośrednikiem, powinni pamiętać o kilku kwestiach. Po pierwsze - umowa otwarta czy mająca klauzulę wyłączności musi mieć formę zgodną z przepisami prawa. Brak umowy (lub jej nieważność) pozbawi klienta ochrony. Ponadto przed wybraniem jednego z biur nieruchomości czy konkretnego pośrednika warto najpierw sprawdzić opinie na ich temat i poszukać ofert, które promują aktualnie. To pomoże klientowi w ocenie, czy ogłoszenia są starannie przygotowane i jak długo mieszkanie czeka na sprzedaż. Warto wiedziećUmowa pośrednictwa z kolei nie musi dotyczyć sprzedaży nieruchomości; są zawierane również, gdy chodzi o najem czy dzierżawę. Umowa pośrednictwa na wyłączność podpisywana jest wyłącznie z jednym agentem czy biurem nieruchomości; to daje pośrednikowi pewność, że jeśli doprowadzi do transakcji, otrzyma prowizję. W takim wypadku agent nieruchomości zazwyczaj odpowiada za cały proces od początku do końca - czyli od przygotowania oferty, przez prowadzenie prezentacji lokalu, aż po kwestie prawne. Umowa na zasadach wyłączności może być wypowiedziana przez pośrednika, ale tylko na warunkach określonych w umowie. Otwarta umowa pośrednictwa może być zawierana z wieloma agentami. To z kolei oznacza, że prowizję otrzyma ostatecznie ten, który sprzeda nieruchomość - mimo, że wszyscy będą musieli ponieść pewien wkład w przygotowanie oferty i kontakt z potencjalnymi klientami. Umowa na wyłącznośćOtwarta umowa pośrednictwaPełne zaangażowanie pośrednika; biuro nieruchomości podejmie prawdopodobnie więcej działań mających na celu sfinalizowanie transakcjiStarannie przygotowana oferta (pośrednik zazwyczaj organizuje sesję zdjęciową, korzysta z usług home stagera, opis nieruchomości podkreśla jej wszystkie zalety, dodatkowe elementy jak np. spacer 3D)Promocja ogłoszenia - najczęściej zarówno na portalach nieruchomości jak i w mediach społecznościowych, korzystanie z płatnych opcji na reklamę ofertyTa sama cena nieruchomości (i te same zdjęcia) we wszystkich ogłoszeniach zamieszczonych w różnych miejscach w sieciWłaściciel nieruchomości kontaktuje się wyłącznie z jednym pośrednikiemNiższe prawdopodobieństwo, że pośrednik znacząco obniży cenę sprzedawanej nieruchomości - pracuje wyłącznie na swoją prowizję (i zysk klienta)Niewłaściwy wybór pośrednika może zablokować sprzedaż mieszkania na jakiś czasRyzyko mniejszego zaangażowania agenta; biuro nieruchomości prawdopodobnie nie będzie angażować się np. w płatne promocje ogłoszeniaZazwyczaj mało atrakcyjna oferta (krótki opis nieruchomości, zdjęcia mieszkania przygotowane przez klienta, brak dodatkowych elementów)Promocja ogłoszenia na portalach nieruchomości, czasem w mediach społecznościowych, brak płatnej reklamyCeny tej samej nieruchomości mogą różnić się między sobą w zależności od agenta - w konsekwencji potencjalny klient może czuć się zdezorientowany i zniechęconyWłaściciel nieruchomości jest zmuszony do kontaktu z wieloma pośrednikami (tymi, z którymi podpisał umowę otwartą)Większe prawdopodobieństwo, że pośrednik opuści cenę, chcąc jak najszybciej sprzedać mieszkanie - przed konkurencją w postaci innych pośrednikówTeoretycznie większa szansa na to, że chociaż jedno z biur nieruchomości zaangażuje się w proces pośrednictwaWarto jednocześnie zwrócić uwagę na fakt, że wokół umów pośrednictwa - zwłaszcza umów otwartych - narosło sporo mitów. Część klientów jest przekonana, że podpisanie umowy pośrednictwa z wieloma agentami pozwoli na szybszą sprzedaż nieruchomości. Nie zdają sobie jednak sprawy ze specyfiki otwartej umowy pośrednictwa - i tego, że motywacja pośrednika do podejmowania konkretnych działań jest znacznie niższa. Z kolei umowa pośrednictwa na zasadach wyłączności systematycznie zyskuje na popularności - przekonuje się do niej coraz więcej klientów, widząc realne działania pośredników i ich wysokie zaangażowanie.
Polecam znakomity artykuł o przemianach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. To znowu Sz.P. Andrzej Jakiel. Nie mogę sie powstrzymać aby nie zamieścić go w całości.
Szkolenie skierowane do wszystkich, którzy chcą perfekcyjnie podejść do klienta i mistrzowsko dokonać realizację umowy na wyłączność. Program szkolenia: 1. Terminologia: a. umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na wyłączność. b. umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami bez wyłączności. c. wyłączność d. klient popytowy e. klient podażowy f. system zarządzania jakością ISO 9001 w nieruchomościach g. system wielokrotnego powiadamiania MLS h. Karta Praw Klienta 2. Czy każdy może podpisywać umowy na wyłączność? a. Jeżeli tak, to jakie musi spełniać warunki? – prawne – osobiste b. Jeżeli nie to dlaczego? 3. Sposoby nawiązania kontaktu: a. wizyta klienta w firmie b. rozmowa telefoniczna c. nawiązanie kontaktu przez pocztę e-mail d. z polecenia e. okazjonalne / na spacerze z psem, na bankiecie, w sklepie, kawiarni, teatrze,…./ 4. Typy Klientów a. przywódca: charakterystyka jego osobowości i możliwości manipulacji nim b. ekspresywny: charakterystyka jego osobowości i możliwości manipulacji nim c. życzliwy: charakterystyka jego osobowości i możliwości manipulacji nim d. analityk: charakterystyka jego osobowości i możliwości manipulacji nim 5. Spotkanie z klientem a. spotkanie w biurze nieruchomości – etap rozmowy z Klientem – etap prezentacji umowy na wyłączność – techniki pomagające podpisania umowy i negocjacje warunków umowy – podpisanie ekskluzywnej umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami b. spotkanie na terenie nieruchomości – etap rozmowy z Klientem – etap prezentacji umowy na wyłączność – techniki pomagające podpisania umowy i negocjacje warunków umowy – podpisanie ekskluzywnej umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami – wykonanie dokumentacji zdjęciowej, filmowej – wypełnienie karty obiektu – wywiad środowiskowy c. inne miejsca wygodne dla klienta / kawiarnia, biuro klienta, dworzec,…/ 6. Sztuką jest podpisanie umowy na wyłączność, ale mistrzostwem jest jej realizacja- czyli sposoby realizacji ekskluzywnej umowy pośrednictwa na wyłączność. Koszt: 250 zł/osoba (195 zł/osoba dla Członków PFSZN) Termin: 1 grudnia 2011 roku Godziny: 10:00 – 16:00 (osiem godzin w ramach doskonalenia zawodowego) Miejsce: Warszawa, ul. Towarowa 22 Osoba prowadząca: Krzysztof Pindara pośrednik z wieloletnim doświadczeniem, z licznymi sukcesami, koordynator działu sprzedaży w międzynarodowych firmach. Fascynat i specjalista z zakresu MLS-u, współwłaściciel Agencji Nieruchomości.
Klauzula wyłączności, o której mowa w art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 550 K.c. nie uprawnia natomiast do żądania prowizji, jeżeli w toku postępowania o zapłatę zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego niezwiązanych z atuty umowy Z KLAUZULĄ WYŁĄCZNOŚCI Idea umowy na wyłączność polega na powierzeniu sprzedaży nieruchomości tylko jednemu pośrednikowi na rynku. W LOKACJA propagujemy taki rodzaj współpracy, który na całym świecie uchodzi za najbardziej aktywną formę kooperacji pośrednika z klientem. Sprawdź dlaczego warto powierzyć sprzedaż nieruchomości tylko jednemu pośrednikowi w LOKACJA. MASZ REALNĄ SZANSĘ NA KORZYSTNĄ agenta promującego sprzedaż na zasadach umowy na wyłączność, wzrasta aż dziesięciokrotnie! Pośrednik jest lepiej zmotywowany i w pierwszym rzędzie dba o promocję ofert za sprzedaż których odpowiada tylko on OFERTA BĘDZIE TRAKTOWANA zdaje sobie sprawę, że tylko od niego zależy sukces sprzedaży. Twoja oferta będzie za każdym razem traktowana wyjątkowo. Przy zwykłych umowach pośrednik może mieć opory w prezentowaniu wszystkich informacji (z obawy, że inna osoba przeprowadzi transakcje, a on nie odzyska nawet nakładów poniesionych na reklamę). Przy umowie na wyłączność zaproponujemy Ci formy marketingowe, niedostępne dla zwykłej OFERTY WŚRÓD INNYCH sprzedaży trafi także do pośredników z innych lokalnych biur nieruchomości. Już nie musisz z wszystkimi podpisywać umów pośrednictwa. Wystarczy jedna z LOKACJA. Wszystko to dzięki naszemu systemowi IT. WYZNACZASZ CZAS podpisujesz na czas określony, pośrednik ma wyznaczony czas, żeby sprzedać Twoją nieruchomość. Jeśli w tym czasie nie doprowadzi do transakcji, nie zarobi. Mając określony czas na realizację transakcji wykorzysta wszystkie możliwe narzędzia, by pozyskać klienta i sprzedać nieruchomość w jak najszybszym osoba oglądająca Twoją nieruchomość będzie mieć podpisaną umowę pośrednictwa, przez co będziemy dysponować jej danymi. W ten sposób unikniesz wizyt anonimowych klientów. MIĘDZYNARODOWE BIURO OBROTU NIERUCHOMOŚCIAMI LOKACJAKORZYŚCI Z UMOWY WYŁĄCZNOŚCI jeden agent nieruchomości w kontaktach i reprezentowaniu klienta, wyznaczony jeden agent zapewniając bezpieczeństwo i profesjonalizm reklama w mediach profesjonalnie przygotowane reklamy z ofertą nieruchomości zamieszczamy na portalach nieruchomości, social media profesjonalna sesja zdjęciowa w ramach wyłączności oferty, wykonujemy profesjonalną sesję zdjęciową, video a także z drona okres wyłączności Klient ustala konkretny termin wyłączności i zapisujemy w umowie pośrednictwa przemeblowanie, remont czasami nieruchomośc potrzebuje drobnego przemeblowania, żeby zwiększyć jej zainteresowanie lub za dodatkową opłatą wykonamy drobne prace remontowe aby zwiększyć wartość nieruchomści pomożemy w przeprowadzkach po przeprowadzeniu transakcji kupna-sprzedaży lub najmu, pomożemy w kompleksowej przeprowadzce pozycjonowanie oferty w mediach zamieszczamy ogłoszenia na portalach nieruchomości, social media, strona lokacja bezpieczeństwo nieruchomości w ramach prezentacji nieruchomości, spisujemy dane osobowe. W ten sposób zapewniamy bezpieczeństwo od niepożądanych osób Umowa to formalna podstawa usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, według umowy jesteśmy rozliczani z wykonania usługi i w oparciu o umowę oczekujemy zapłaty należnego wynagrodzenia. Ewoluująca praktyka wykonywania usług pośrednictwa, różnorodność sytuacji zachodzących w relacjach z klientami powoduje, że ciągle Niewłaściwym jest utożsamianie klauzuli wyłączności z zakazem samodzielnej sprzedaży nieruchomości przez jej właściciela – klienta pośrednika. Umowa pośrednictwa zbycia nieruchomości z klauzulą wyłączności jest umową, której istotą jest wyłączność pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości, a nie wyłączność sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że klient (zamawiający usługę pośrednictwa) zobowiązuje się nie korzystać z usług innych pośredników. Nie oznacza to jednak wyłączenia możliwości zawarcia przez niego samodzielnie umowy sprzedaży, bez udziału pośrednika. W rezultacie, klauzula wyłączności nie uprawnia do żądania wynagrodzenia, gdy do zawarcia umowy sprzedaży doszło na skutek własnych działań właściciela nieruchomości, niezwiązanych z czynnościami pośrednika. W przeciwnym razie oznaczałoby to przyznanie pośrednikowi korzyści za rezultat osiągnięty przez drugą stronę i oznaczałoby obciążenie obowiązkiem zapłaty klienta za czynności, które sam wykonał. Prawo do wynagrodzenia pośrednik nabywa tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki, doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównej umowy. „Decydujące dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia jest stworzenie przez niego sposobności i możliwości zawarcia przez kontrahentów umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, jeżeli rzeczywiście w wyniku tego doszło do zawarcia takiej umowy” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia r., I CK 270/04, LEX nr 339711). Przy czym ciężar wykazania, że dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającemu sposobność do zawarcia umowy sprzedaży spoczywa na pośredniku. Podsumowując, klauzula wyłączności w umowie pośrednictwa zbycia nieruchomości nie uprawnia pośrednika do otrzymania wynagrodzenia zawsze w przypadku sprzedaży nieruchomości, niezależnie od tego, czy faktycznie skojarzył on strony transakcji, ale wprowadza gwarancję, że przy zbyciu nieruchomości będzie pośredniczył tylko on, nie inny pośrednik. Orzecznictwo: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 listopada 2004 roku, I CK 270/04, wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 30 kwietnia 2009 r., I ACa 249/09. wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 29 września 2015 r., I C 835/15 Dobre umowy pośrednictwa leżą więc zarówno w interesie klientów, jak i pośredników, ponieważ znacząco wpływają na zadowolenie klientów, a tym samym renomę agencji. Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności, często wzbudza dużo kontrowersji wśród klientów. Umowa na wyłączność sprzedaży nieruchomości to umowa pośrednictwa, zawierana przez klienta tylko z jedną agencją nieruchomości. Nazywana też umową z gwarancją wynagrodzenia. Można zauważyć, że niektórzy Klienci boją się takich umów, zwracają bowiem uwagę przede wszystkim na to, że niezależnie od warunków, np. jeśli sami znajdą Kupca, będą musieli zapłacić pośrednikowi prowizję. Niepokój też wzbudza to, że wybrany pośrednik nie będzie wykonywał żadnych prac w celu sprzedaży ich nieruchomości, a Oni będą mieli zamkniętą drogę do sprzedaży nieruchomości w inny sposób. Ja chciałabym przedstawić inny obraz podpisania takiej umowy, pokazać jej wyższość i korzyści z niej płynące, a przede wszystkim zachęcić do podpisywania właśnie takich umów, które np. w Stanach Zjednoczonych są codziennością. 1. Klient, który podpisuje umowę na wyłączność decyduje się na współpracę z jednym pośrednikiem. Jego kontakt ogranicza się do jednej osoby, co nie znaczy, że inni pośrednicy na rynku nieruchomości nie mają do niej dostępu, owszem mają. Sprzedający natomiast odbiera telefony, tylko od jednej osoby i z nią ustala dogodne terminy prezentacji, przesyła dokumenty i współpracuje, co na pewno jest dużym udogodnieniem i oszczędnością czasu. Idąc dalej, oferta nie jest dublowana, jest dobrze opisana (często pośrednik organizuje profesjonalną sesję zdjęciową), pośrednik nie kryje adresu, a więc potencjalny klient może obejrzeć nieruchomość z zewnątrz sam i zobaczyć czy pasuje mu miejsce. Często widzimy na portalach internetowych po kilka lub nawet kilkanaście ofert tego samego mieszkania, pamiętajmy jednak, że to nie wpływa korzystnie na wizerunek nieruchomości. Potencjalny klient zastanawia się bowiem jaki mankament jest ukryty w mieszkaniu, że aż tylu pośredników nie może go sprzedać. 2. Pośrednik wie, że za swoja pracę otrzyma wynagrodzenie, więc może poczynić wyższe nakłady finansowe na reklamę nieruchomości oraz poświęcić jej więcej czasu, stara się jak najlepiej zaprezentować ofertę, aby być skutecznym i jak najszybciej sprzedać powierzoną mu nieruchomość. Pośrednikowi zależy na skuteczności, aby zadowolony Klient polecił go innym. Dlatego wiesza baner, robi profesjonalne zdjęcia oraz film prezentujący nieruchomość, organizuje dni otwarte, a także udostępnia nieruchomość innym pośrednikom, w ramach współpracy pomiędzy biurami. 3. Mniej w tym przypadku najczęściej znaczy lepiej i rzetelniej. Gdy pośrednik pracuje na wyłączności, ma z reguły mniej ofert, bo wymagają one zaangażowania większej ilości czasu, zna je szczegółowo i rzetelnie dba o każdy szczegół w opisach. Jeśli chcesz oddać nieruchomość do sprzedaży nie koniecznie musisz wybrać biuro o największej liczbie ogłoszeń, ponieważ ilość nie koniecznie może oznaczać jakość:) 4. Pośrednik bardzo rzetelnie podchodzi do wyceny danej nieruchomości przy podpisaniu umowy na wyłączność. Cena jest realna i rynkowa. Właściciel oszczędza czas na szukanie klienta miesiącami i na tzw. „schodzenie ” z ceny w momencie , gdy niewiele się dzieje. Należy pamiętać, że pośrednik ma określony okres czasu zapisany w umowie na sprzedaż nieruchomości. Często pośrednik korzysta z profesjonalnej wyceny stworzonej przez rzeczoznawcę, bądź jeżeli nieruchomość kwalifikuje się do remontu, może przedstawić kosztorys remontu wykonany przez profesjonalistę. 5. Umowa na wyłączność, to jeden godny zaufania pośrednik, któremu można także powierzyć klucze oraz udostępnić wgląd we wszystkie dokumenty. W takim przypadku pośrednik może odbyć prezentację w każdej chwili bez angażowania właściciela, co jest dużym udogodnieniem i ułatwieniem dla obu stron transakcji. Klient ma prawo wyboru i może podjąć decyzję, która umowa jest dla niego korzystniejsza. Jednak jeśli miałabym doradzać to polecam umowę na wyłączność. Prowadzi do znacznie szybszej sprzedaży nieruchomości, dzięki możliwości zaangażowania większej ilości czasu i środków. Korzyści z niej są obustronne: klient otrzymuje usługę o znacznie większej wartości, a agent otrzymuje pewność, że przy sprzedaży zwrócą mu się środki, zainwestowane w przygotowanie i marketing oferty. Należy pamiętać, że wszystkie czynności jakie będzie wykonywał pośrednik przy jej sprzedaży należy umieścić w umowie pośrednictwa, co da nam możliwość rozliczenia działań pośrednika.
Prawidłowa umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności, 2018 -Prospecting 2.0, 2018 -Prowadzenie szkoleń. Umowa rezerwacyjna. , 2020 - Warsztat z
Sprzedaż nieruchomości warto powierzyć profesjonalistom. Znalezienie pośrednika nie jest jednak prostym zadaniem, a do tego dochodzi zagwozdka, jaki typ umowy z nim zawrzeć. Poznaj ich rodzaje oraz dowiedz się, jaką wybrać, aby sprawnie i szybko znaleźć kupca i sprzedać pośrednictwa w sprzedaży nieruchomościIstnieją dwa rodzaje umów, jakie możesz zawrzeć z pośrednikami – otwarta oraz na wyłączność. W przypadku pierwszej opcji współpracę nawiązuje się z wieloma pośrednikami, a także można próbować sprzedać swoją nieruchomość bezpośrednio. Można by przypuszczać, że takie rozwiązanie przyniesie lepszy efekt, ale często zdarza się, że oferta właściciela danej nieruchomości ginie w gąszczu ogłoszeń pośrednika. Nierzadko są one gorszej jakości i służą jedynie jako kontrast do sprzedaży innego domu, mieszkania czy działki budowlane (Koszalin). Dodatkowo Twoja nieruchomość może być jedną z wielu, które pośrednik będzie chciał sprzedać, przez co nie wykaże się zaangażowaniem. Znacznie lepszym rozwiązaniem jest umowa z klauzulą wyłączności, w której to sprzedażą zajmie się jeden umowy pośrednictwa z klauzulą wyłącznościPodpisując umowę z klauzulą wyłączności, zyskujesz pewność, że Twoja nieruchomość zyska wielu potencjalnych kupujących. Dlaczego? Wybierając jednego pośrednika, możesz liczyć na jego pełne zaangażowanie i profesjonalne podejście do sporządzenia oferty. Biuro nieruchomości (Koszalin) zajmie się promowaniem domu, mieszkania czy działki na sprzedaż. Ze względu na szerszy zasięg i niestandardowe metody promocji, dotrze do o wiele większego grona odbiorców. Dodatkowo umówi potencjalnych klientów, dzięki czemu oszczędzisz swój cenny czas. Nie musisz się także martwić formalnościami – nasze biuro Chmielewski Nieruchomości zajmie się tym za Ciebie. Umowy z klauzulą wyłączności zwane są ekskluzywnymi, ze względu na większe zaangażowanie oraz indywidualne podejście do każdej oferty. To zdecydowanie skuteczniejsze rozwiązanie niż umowy typu kierować się przy wyborze pośrednika?Przy próbie znalezienia odpowiedniego pośrednika, można napotkać wiele trudności. Chcąc zawrzeć umowę na wyłączności postaw na rzetelne i godne zaufania biuro Chmielewski Nieruchomości, które zapewni Ci profesjonalną obsługę oraz pełne zaangażowanie. Nasze wieloletnie doświadczenie oraz wiedza pozwolą szybko doprowadzić do transakcji. Kompetentny pośrednik nie tylko dotrze z ofertą do potencjalnego klienta, ale także dopilnuje wszelkich formalności. Nie trać swojego czasu – powierz sprzedaż swojego domu, mieszkania lub działki profesjonalnemu agencji Chmielewski Nieruchomości. Umowa ekskluzywna zapewni Ci pełne zaangażowanie biura nieruchomości i skuteczną sprzedaż ponieważ my mamy gwarancję otrzymania wynagrodzenia przy sprzedaży nieruchomości, a sprzedający może liczyć na większe zaangażowanie finansowe ze strony biura na promocję oferty.
Klauzula wyłączności nie ma prawnie uregulowanej treści, a jej brzmienie powinno odpowiadać ustaleniom stron. Klauzula wyłączności może znaleźć zastosowanie w przypadku szeregu umów obustronnie profesjonalnych (B2B), takich jak m.in.: umowa agencji; różnego rodzaju umowy o współpracy; umowa dystrybucji. Co oznacza dla klienta umowa na wyłączność z pośrednikiem? Co może na niej zyskać? Mec. Elżbieta Liberda: Umowa pośrednictwa na wyłączność jest różnie formułowana przez biura. Nie ma jednego obowiązującego w obrocie wzorca. Są firmy które redagują zapisy tak, że wyłączność oznacza to, że klient nie może współpracować z innymi pośrednikami, natomiast we własnym zakresie może nieruchomość sprzedać lub wynająć. Wynagrodzenie przysługuje pośrednikowi za przeprowadzone czynności pośrednictwa, które to powinny być w umowie określone. Jeśli na skutek działań pośrednika nieruchomość zostanie sprzedana lub wynajęta to zmaterializuje się obowiązek zapłaty. Są też takie praktyki rynkowe, gdzie postanowienie o wyłączności oznacza, że transakcji można dokonać tylko z udziałem pośrednika i bez względu na sposób skojarzenia stron transakcji na kliencie ciąży obowiązek zapłaty. Kolokwialnie rzecz ujmując, nie ważne kto sprzeda, to i tak klient musi zapłacić. To podejście nie jest prawidłowe. Na ten temat wielokrotnie wypowiadały się sądy. Jeśli chodzi o sytuacje kiedy klient jest konsumentem, aspekt ten wprost regulują przepisy kodeksu cywilnego wskazujące, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta. Orzecznictwo potwierdza to stanowisko, uznając za niedozwoloną klauzulę o konieczności zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia „bez względu na to, w jaki sposób doszło do skojarzenia stron". Co można zyskać? Umowa na wyłączność, co do zasady, ogranicza możliwości, jeśli chodzi o powierzanie sprzedaży innym podmiotom, natomiast gwarantuje dużo szerszy zakres usług pośrednika. Statystyki pokazują, że oferty wyłącznościowe sprzedają się dużo szybciej i zdecydowanie po korzystniejszych cenach. Prowadzony jest intensywny marketing oferty, a obowiązki pośrednika są o wiele większe. W zasadzie standardem jest profesjonalna sesja zdjęciowa, obanerowanie nieruchomości czy homestaging. W przypadku ofert wyłącznościowych pośrednik działa na rzecz strony którą reprezentuje, zapewniając uzyskanie jak najkorzystniejszych warunków przyszłej transakcji tj. ceny i warunków umowy. Należy pamiętać, że wyłączność nie oznacza, że inne firmy z rynku nie mogą wskazać potencjalnego nabywcy. Agent prowadzący oferuje wręcz taką współpracę, umożliwiając innym agentom pełną identyfikację nieruchomości. Nie musi bać się, że pieniądze i czas zainwestowane w reklamę przepadną na rzecz np. konkurencji . Tym samym wachlarz potencjalnych zainteresowanych jest dużo większy, zaś klient unika współpracy z niezliczoną ilością firm. Ma jasne zasady dotyczące rozliczenia się z określonym agentem. Klient w przypadku wybrania tej formy współpracy w zasadzie może pojawić się tylko raz w biurze nieruchomości aby zawrzeć umowę z pośrednikiem, a później u notariusza przenosząc własność nieruchomości. Zawarcie umowy z klauzulą wyłączności u większości klientów początkowo wywołuje niechęć i obawy. Wynika to głównie z faktu niezrozumienia idei wyłączności. Straszy już sama nazwa – WYŁĄCZNOŚĆ. Umowy z klauzulą wyłączności w innych krajach nazywane są jako umowy „ekskluzywne". I w istocie, jeśli są prawidłowo rozumiane i stosowane przez pośrednika takimi są w pełnym rozumieniu tego słowa. Na jaki czas klient umawia się z pośrednikiem? Może taka umowę wypowiedzieć? Umowy na wyłączność z reguły zawierane są na czas oznaczony. To na jak długo zawierana jest umowa zależy od samej nieruchomości, od prognozowanego czasu sprzedaży, czy jej parametrów (zwykle jednak nie są one zawierane na okres krótszy niż trzy miesiące). Co do zasady, umowa na czas oznaczony obowiązuje przez taki okres na jaki została zawarta. W umowach pośrednictwa często jednak wskazuje się na możliwość jej wypowiedzenia w sytuacji zaistnienia określonych przyczyn. Nie ma ustawowego terminu wypowiedzenia. Zależy to od woli stron. Czy jeśli klient wypowie umowę i sprzeda mieszkanie (sam znajdzie kupca) już po jej zerwaniu, to czy pośrednikowi należy się prowizja? Taka umowa to „dożywotni" obowiązek zapłaty prowizji? Absolutnie nie. Takie zapisy, nawet jeśli znajdują się w umowach, nie obowiązują klienta. Pośrednikowi wynagrodzenie przysługuje tylko i wyłącznie w sytuacji, kiedy to na skutek jego działań doszło do transakcji. W umowach z agencjami znajdują się czasem zapisy, że pośrednik jest uprawniony do prowizji nawet jeśli umowa wygasła lub została rozwiązana. Jeden z pośredników nie wpisał okresu, w jakim po rozwiązaniu czy wygaśnięciu umowy zaplata się należy. Niepodanie takiego terminu oznacza, że wynagrodzenie należy się zawsze, nawet jeśli mieszkanie zostanie sprzedane po dziesięciu latach od zerwania umowy? Taki zapis nie jest zgodny z obowiązującymi przepisami oraz utrwalonym orzecznictwem Sądów. Szczególnie w sytuacji kiedy klient jest konsumentem, pośrednik redagując klauzulę wyłączności musi mieć na uwadze zakazy opisane w jak również orzecznictwo Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów które zawarte jest Rejestrze Klauzul Niedozwolonych. Rejestr ten wprawdzie nie jest już aktywny, a wpisywane są do niego tylko postanowienia które są wynikiem toczących się jeszcze postępowań sprzed 17 kwietnia 2016 r., jednak wciąż stanowi podstawę do interpretacji dla UOKiK, gdzie w trybie administracyjnym orzeka się o karach za stosowanie klauzul niedozwolonych. Takie postanowienie w ewentualnym procesie cywilnym z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością uznane byłoby za niewiążące konsumenta. Co grozi pośrednikom? W przypadku kontroli i wykazania, że pośrednik dopuścił się naruszenia zakazu stosowania we wzorcach umów zawieranych z konsumentami niedozwolonych postanowień umownych, o których mowa w Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów może nałożyć na niego w drodze decyzji karę pieniężną w wysokości nie większej niż 10 proc. obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary. Co za tym idzie, pośrednicy dopuszczający się tego typu praktyk powinni się mieć na baczności, gdyż ryzykują nie tylko to, że klient im nie zapłaci ( bo i za co ), a może mieć to dolegliwe skutki finansowe w ich portfelach. Na rynku nieruchomości pośrednik z klientem podpisuje tzw. umowę zwykłą albo z klauzulą wyłączności. Ta ostatnia oznacza, że wybrany agent jako jedyny reprezentuje właściciela nieruchomości. O tym, jakie są korzyści takiego rozwiązania dla każdej strony rozmawiamy z Filipem Wierzchowskim, licencjonowanym pośrednikiem, właścicielem biura pośrednictwa w obrocie Jeśli zdecydowałeś się na sprzedaż domu lub mieszkania z pomocą profesjonalnego biura nieruchomości przede wszystkim powinieneś zastanowić się, jaki rodzaj umowy pośrednictwa wybierzesz. Niewielu klientów decyduje się na umowę z klauzulą wyłączności, a niesłusznie. Poznaj zalety i wady umowy na wyłączność.
\n \n \numowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności
Moje spotkania z umowami ekskluzywnymi i ich realizacje (spotkanie z praktykiem) 1. Terminologia: umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na wyłączność. umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami bez wyłączności. wyłączność; klient popytowy; klient podażowy; system zarządzania jakością ISO 9001 w nieruchomościach
Umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności jest specyficznym rodzajem umowy, ponieważ zobowiązuje klienta do zapłacenia pośrednikowi wynagrodzenia zawsze, w sytuacji gdy w czasie trwania umowy pośrednictwa zostanie zawarta transakcja kupna bądź sprzedaży nieruchomości. Pośrednik może domagać się wynagrodzenia nawet wówczas
Zapraszamy na kolejne części, w których z perspektywy ekspertów, doradców i klientów będziemy pokazywać różne: jasne i ciemne strony pracy pośredników. Podsumowanie. Pamiętaj Kliencie! • Umowa pośrednictwa musi być zawarta na piśmie • Nie zawierając umowy pośrednictwa, nie masz prawa do odszkodowania od ubezpieczyciela
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami – forma. Zgodnie z przepisem art. 180 ust. 3 Ustawy, umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Aby umowa była zawarta w formie pisemnej, strony umowy muszą złożyć swoje własnoręczne podpisy na dokumentach umowy. ilNH.